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20代でも給料以上稼げる!不動産投資術
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城山翔御(しろやましょうご)さん(仮名) 26歳

『20代でも給料以上稼げる!不動産投資術』
[著]長岐隆弘 [著] インベスターズギルド [発行]扶桑社


読了目安時間:14分
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20代半ばの若夫婦が、


  土地から探して1棟アパートオーナーへ



Profile


 大手自動車メーカーのエンジニア。飲み会や買い物などの浪費癖が直らなかった高卒サラリーマンが結婚を機に投資をはじめ、26歳の若さで新築1棟アパートのオーナーに。今後も2棟目、3棟目と買い進めていきたいと物色中。2013年3月にインベスターズギルドに入会。



[本人情報]

・不動産投資をはじめた年齢:24

・不動産投資をはじめたときの年収:約350万円

・現在の年収(家賃からのキャッシュフロー込み):約600万円

・勤続年数:7年



 給料は入っただけ使う「貯められない生活」が変わったきっかけ


長岐:城山さんと初めて会ったのは2013年の春ですが、26歳という若さで、「新築アパートを建てています!」と聞いてビックリしました。地元の高校を卒業後、就職のため上京されたということですが、社会人になった当時はどんな毎日を過ごしていたのですか? 


城山:仕事はすごく充実していました。寮住まいでしたが、ワンルームで月6000円。水道電気使い放題で食事は寮母さんが作ってくれます。本来ならお金が残るはずなのですが、ちょうど遊びたい盛り。給料は入っただけ使っていました。


 洋服が好きでよく買っていましたし、ハタチになってお酒が飲めるようになったら、いろんなバーや居酒屋にしょっちゅう行っていました。そういうところでバンバン散財していたのです。だから給料日前の1週間は非常につらくて。毎食、もちだけを食べていました(笑)。そんな生活をずっとしていて、それから22歳で結婚しました。


長岐:結婚して変わりましたか? 


城山:最初は変わらなかったです。共働きだったので、お互い決まった生活費だけ入れて、あとは「自由に使ってOK」という感じでやっていました。だから独身時代と変わらず、貯められなくて。


長岐:それがいつどういうきっかけで変わったのですか? 


城山:私が目覚めたのは、2011年の5月頃です。嫁さんが買ってきてくれた本が、お金について考えるきっかけになりました。


 その本の登場人物は、お金の知識がない自営業の妻です。その妻の目線で人生のどの場面で「何が必要か?」という、お金について考えるべきことが漫画で解説されています。読んでいくうちに「自分の状況だって同じだよなあ。なんでお金が貯まらないんだろう?」みたいに反省して(笑)。


 そうしたら、巻末にお金について学べる無料セミナーの告知がありました。セミナーなんて考えたこともなかったのですが、興味深かったし無料だったし「今まで行ったことがない、未開の地に行ってみようかなあ」って決心したのです。



 不動産投資セミナーでお金の価値観が変わる!


城山:セミナーに出かけたところ、自分がお金に対して無知なことに愕然としました。すると最後に「私たちはFX、株式、不動産投資の無料セミナーもやってますよ」という話があったので、このころはまだ不動産投資の“ふ”の字も知りませんでしたが、これも何かの縁だと思って参加しました。


 そうして不動産投資に初めて触れることになりました。そこで、私の人生を変えてくれた1人のメンター(師匠)と出会ったのです。不動産投資セミナーの講師の方です。自分のお金の概念が変わるような話があって、ものすごい衝撃を受けたことを今でも覚えています。全く期待していなかった分、一番インパクトがあって。「この人に教わりたい! この世界を見てみたい!」と思ったのです。


長岐:自分の中で株やFXと比べるなかで、一番ピンときたんですね?


城山:はい。株とFXはセミナーが難しすぎて挫折しました(笑)。この不動産投資の無料セミナーでこのメンターの方が講師を務める不動産投資講座を知ったんですが、受講料が2年間で30万円くらいしたんです。今までそんな高額な商品って、バイクぐらいしか買ったことがありません。でも、すごく行きたかったので嫁さんに「今日行ったセミナーですごいことがあった!」という話をして、熱意を伝えて授講料の話をしました。そしたら、嫁さんがすんなり理解を示してくれて。そこから私の不動産投資人生のストーリーがはじまりました(笑)。


長岐:城山さんは決断力と行動力がありますね。どちらも不動産投資で成功するためには大切なことです。それで、それはいつの話ですか? 


城山:2011年10月です。


 その講座で勉強していくなかで、懇親会は必ず参加するようにしました。その当時、私が所属しているコミュニティといえば会社しかなかったのです。せっかく地方から憧れて東京に出てきたのに、会社以外の人とのつき合いが全然なかった。だからそういったところで人脈を広げて東京にいる意味をつくりたかったのです!


 自分より高いステージにいる人たちと多数知り合うことができて本当に嬉しかったです。お金持ちとのつき合いみたいな感じが楽しくて楽しくて(笑)。


 最初は「1億円、2億円ってすごいな!」と思っていたのに価値観がどんどん崩壊しました。「2億円くらいってすぐだよね」と思えるようになってきましたね。サラリーマンの生涯賃金が2億6000万円といわれているなかで、それを既に30歳くらいの人が不動産で持っているのですから!!


長岐:価値観が変わって、どんな影響がありました?


城山:「不動産を早く買いたい!」という衝動に駆られて調べてみると、まず頭金が必要だということがわかりました。でも、自分の貯金は10万円もありません。こんな状況で買えるわけない(笑)。で、勉強をはじめると同時に貯金もはじめました。自分でもがんばったなあと思うのですが、今まで貯金ゼロの男がたった1年で100万円貯めたんです。


長岐:すごい! 行動を変えるのに抵抗がある人は多いと思うのですが、お金を節約することに抵抗はありませんでしたか?


城山:不動産を「欲しい!」と本当に心の底から思っていたので、苦労して貯めたというよりは今までさんざん浪費していたのをやめただけです。もともと夫婦二人暮らしです。飲み会にも行かないでストイックに勉強する生活に変えれば、けっこう貯められました。


 とはいいつつ、不動産仲間の飲み会は参加しています。それは必要な経費です。それ以外の会社の飲み会は行かないようにして、自分の生活を変えましたね。この「会社のつき合いを切る」という選択が、大きな変わり目かもしれません。


 たまに惰性で飲みに行って会社の人たちと話をしていても、少しずつ話が合わなくなってきました。今まで彼らとつき合えていたのは、私が「お金」を知らなかった状態だったからなんです。


 同じステージにいると気づかないものです。同じような生活で貯金額も同じというコミュニティで、ぬるま湯に浸かっているような環境では、将来のことを考えなくなります。自分には不動産投資の目標ができて、不動産*6賃貸経営の概念にも触れてしまいました。自分の興味の対象が変わってしまって、会社のグループにそんな話を振っても……。


長岐:引かれちゃいますよね。


城山:はい。飲み会に行っても楽しくないので、節約とか我慢ではなく、自然に足が遠のきました。浮いたお金は自分が買いたい不動産の自己資金にあてようと思考を変えました。



*6「賃貸経営」例えば、空室が出た場合に賃料がいくらで敷金礼金が何カ月分といった賃貸募集の条件を決めたり、いつごろ外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕をするかといった判断をするなど、不動産を賃貸するにあたってはさまざまなことを判断しなければならない



 2人目のメンターから行動することを学ぶ


長岐:不動産の勉強を進めていても、実際に購入となると、違ってくると思います。


城山:それは思いました。2012年の8月のことです。知識はついてきても実際にどうすればいいかわからなかったころ、私の人生に影響を与えてくれたある人物との出会いがありました。


 それがOさんで、私と同じ不動産投資講座の卒業生でした。私にとっては2人目のメンターです。Oさんは授業を受けた3カ月後に都内で土地を買ったんですよ。その1カ月後に一戸建てを信じられない金額で*7指値して現金で2~3戸買うという、行動力の塊みたいな人です。


 話を聞いていると、行動するためのエッセンスがわかってきました。そこで、学んだことをそのままやってみました。そうしたら行動するごとに経験値が上がり、それまでは不動産屋さんに入るのに緊張していたのに、まるで喫茶店へ入るくらい簡単になっていったんです。


長岐:それは、どういうエッセンスでしょう? 


城山:「城山さんは悩んでばかりですが、実際に動いたのですか?」、Oさんからそう言われました。そのころは不動産屋さんと対話ができる知識もなかったので尻込みをしていて、実際に行ってみたことがなかったのです。


 そこでOさんが「悩む前にまず行きましょう!」と連れていってくれました。そしたらものすごいブレークスルーが起こって(笑)。私に「行動」というものを体験で教えてくれた先生です。



*7「指値」不動産購入時に価格を指定すること。販売価格より安い金額を指定する場合が多い



 土地探しと新築完成までの苦労


長岐:私もインベスターズギルドの会員さんにはいつも言っているのですが、ノウハウを得ることよりも、そのノウハウを実践することのほうが大事なんですよね。そういう意味では城山さんは、いいメンターに出会いましたね。そのあとは具体的にどのような行動を起こしたのですか?


城山:新築アパートを建てた人から「家を建てれば建材の価格もわかるし、人が住む間取りを真剣に考えるから、経験値が格段に上がるよ!」という話を聞いて、それならそれをやるしかないと思って。他の投資家さんが中古区分マンションとか中古1棟アパートを探しているなかで、私は土地探しからはじめたのです。


 土地探しは非常に難しいです。まず最初に自分がどれだけ借り入れられそうかを金融機関に打診してみたところ、3600万円くらいはいけそうだということがわかりました。次に建物の建築費を業者さんに聞いて回ったところ、2000万円するはずだと。そうすると、1600万円で土地を買わないといけない。


 賃貸用の物件であれば、駅から徒歩10分圏内でないと入居希望者が少ないとか、100㎡ないと4戸のアパートは建てられないということがわかったのでその条件で探していたのですが、条件が厳しかったようで私の購入条件に合う土地はなかなか出てこなかったのです。


 しかし、ある大家さんの会で仲間が、「土地情報を検討していたけれど、もっといい土地を見つけたからあげるよ!」って*8物件概要書をピラピラさせたんですよ。それが私の土地との出合いです。


 概要書を見ると、千葉県の船橋市で値段は1700万円。そのほかの条件も、私が探していた条件にほぼ近かったんです。「安い! これだ!」と思ってすぐに不動産会社に電話して現地視察に行きました。現地で自分の条件に合ったものであることを目で確かめて、そのまま*9買付けを入れて指値をして、結局1500万円で買えました。予算ギリギリです。そして2012年の9月にその土地の売買契約を結ぶことができました。


  

長岐:資料を見て自分の条件と合うかどうかが瞬間的にわかるというのは大事ですね。その土地に新築アパートを建てるまで、けっこう時間がかかったと思いますが、苦労はありました?


城山:たくさんあります(笑)。まず融資についても、簡単にはいきませんでした。断られることが多かったものの、いろいろな金融機関にあたった結果、何とか20代でも貸してくれる金融機関にめぐり合うことができました。20代の融資は厳しいとはいっても、金融機関によって基準も変わってくるので、数をあたることが大事だと思いましたね。


 そして資金は何とかなったのですが、建物が完成する2013年の5月までの約9カ月間は、本当にいろいろな苦労がありましたね。例えば土地の形が不整形で、間取りに苦労しました。10マイソク11公図12地積測量図といった書類を持って、建設会社やハウスメーカーを一日で約20社程度回りました。それで提案された図面を見ても残念な間取りが多く、予算も全然合いません。そんな感じで業者さんめぐりだけで1カ月が過ぎました。


 さらに支払い方法が想定外でした。私は最初に13手付金を払って、最後に完成したら一括で支払うものだと思っていたのです。しかし実際はそうでなく、大手建設会社の場合は最初の契約時点に建築金額の3分の1の手付金を払って、建物着工時点でまた建築金額の3分の1の中間金を払う。最終的に建物の竣工時に残代金を支払うのが常識だと言われました。私は自己資金が100万円しかなかったので、この支払い方法では難しかったのです。


 間取りも思うようなものが出てこないし、これではダメだと思って大手を回るのはやめて、工務店さんやデザイナーさんとお話をさせてもらいました。


 結局、今の間取りになるまでにメンターや不動産仲間、業者さんなど100人以上の方に建築の間取り検討図面を見てもらいました。なかなかいい間取りになったのではないかと自負しています。でも、それが決まるまで3カ月半もかかりました。



*8「物件概要書」売り物件の詳細を記載した資料

*9「買付け」購入したいと書面にて意思表示すること

10「マイソク」物件チラシ。不動産業者間に流通する、物件概要、地図などの情報をまとめた資料の通称

11「公図」土地の境界や建物の位置を確定するための地図。法務局で取得できる

12「地積測量図」土地の地積面積を法的に確定した図面。法務局で取得できる

13「手付金」売買契約を交わしたときに支払う金銭



 2013年5月新築アパートが完成!!


城山:そういう苦労をしながらも2013年の5月末に何とか完成しました。翌6月末に満室。1カ月で埋まりました。新築のパワーを感じましたね。


 総戸数4戸、間取りとしては1Kで2024㎡の広さです。総事業費約3900万円。14表面利回りで8・2%ぐらいです。月額の家賃収入が約26万円あって経費やローン返済を控除しても、毎月10万円以上が手元に残ります。


長岐:新築物件でキャッシュフローが安定しているので、非常にいい物件ですね。オーナーになった気分は?


城山:やはり通帳を見るときニヤニヤしちゃいます。7月に初めての入金があったときは「きたぞ! これが俺のサクセスロードの第一歩だ!」みたいな(笑)。


長岐:最後に本書を読んでいる方へのアドバイスをお願いします。


城山:お金の勉強をしはじめたときに思ったのが、「なぜ、お金についての勉強を小学生のころからきちんとやってくれないのだろうか?」ということです。


 私も含めてですが「お金の教養」のない人たちが本当に多い。私は自分に不足していることに気づいてから、人生が大きく変わりました。だから読者のみなさんにも、まず「お金の教養」が不足しているということに気づいてほしいです。


 そして、気づきをもとに行動してください。今の20代って考えることはしても、行動に移さない人がほとんどです。自分の好きなことだけじゃなくて、苦手なことでも、なんでもとりあえずやってみてほしい。頭でっかちじゃ何も変わらないことを感じてほしいです。


 自分の中の「何か」を変えたいと思うのであれば、まず「行動」する。行動すれば、良くも悪くも何かが変わります。それがよりいい人生へつながる一番大切なことだと私は思います。



14「表面利回り」投資物件を見極めるときの指標のひとつ。単純に「利回り」といわれることも多い。年間家賃収入÷不動産取得価格×100


《長岐のコメント》

城山さんがインベスターズギルドに入会したのは、新築アパートが完成する直前の2013年3月。次の2棟目、3棟目を取得したいから、ということでした。その時点で、もうその先を見据えていたんですね。彼の決断力、行動力は素晴らしく、例えば、すごくいい土地情報を得ると即座に買付けを入れていますし、不動産投資のノウハウを学ぶために40回以上のセミナーに参加し、物件を探すために200件以上の資料請求をして50件以上の物件を実際に見に行っています。決断の速さや行動力は不動産投資家として成功する人に共通してみられる要素です。ちなみに30万円の不動産投資講座の受講料というのは確かに高額ですが、内容がしっかりしているもののようですし、その結果、城山さんは1棟ものを購入できているので、自己投資としては大成功だと思います。

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