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(2021/11/26 追記)

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儲かる不動産投資の教科書
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経済・金融
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そもそも、不動産投資の利回りはどう捉えるべきか?

『儲かる不動産投資の教科書』
[著]和田一人 [発行]扶桑社


読了目安時間:4分
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 さて、読者の皆さんは第2章の判定結果を見て、どのように感じたことでしょうか?


 世間一般の常識的な判断を下すと、場合によっては致命的な選択ミスを犯しかねないということを理解していただけたら幸いです。


 そういった点を踏まえたうえで、第3章ではプロがどのような視点から物件を吟味しているのかについて解説します。



 つまり、プロがどのようなモノサシ(指標)を用いながら、各物件のどういったポイントをチェックしているのかを伝授したいのです。


 難しくならないように、できる限りかみ砕いて説明するように努めます。



 そのファーストステップとして、物件の品定めを行ううえで最も重要な判断材料である利回りについて、頭の中を整理しておきたいと思います。



 まず、第2章でも指摘したように、不動産業者が提示しがちなのは「表面利回り」で、それは「真の利回り」ではありません


 そして、諸経費などを反映させた「ネット利回り」で判断すべきだと述べました。


 ただし、様々な考え方に基づいて、「ネット利回り」以外にも「真の利回り」にはいくつかのバリエーションが存在します。


 それらをこの章で紹介していくことになりますが、とことん突き詰めた「真の利回り」とはどういったものかについて最初に考えてみましょう。



 結論から先に言えば、不動産投資における「究極の真の利回り」とは、取得に必要とした資金や諸経費、ローンの返済、期待できる賃料収入とともに、「売却した場合の損益」を含めて算出するのが理想だといえます。


 計算式にすると、次のようになります。


「究極の真の利回り」=


       (純収益累計額+売却損益)÷投資期間(年)÷総取得費(物件価格+諸経費)



 もちろん、「売却した場合の損益」が判明するのは将来のことであって、その物件を買うべきかどうかを判断する際には確定していません。


 しかしながら、「売却した場合の損益」を含めずに算出した利回りは、あくまで「仮の利回り」であるという認識を持っておいてほしいのです。



 その認識が重要な理由について、これから説明したいと思います。



 仮に、年率10%の利回りが見込まれる1億円の物件があったとしましょう。しかも、満室で100%の稼働が継続しているので、着実に年間1000万円の賃料収入が得られます。


 これぞと思って購入したところ、1年目のみならず2年目、3年目のフル稼働が続き、合計で3000万円の収益を享受できました。


 ところが、やむをえない事情が発生し、その物件を手放さざるをえなくなりました。売りに出したところ、8000万円の値段しか付かず、20%(2000万円)の売却損が発生したとしたら、果たしてどのような変化が生じるでしょうか?



 当初に見込んでいた利回りは10%でしたが、20%の売却損を被って2年分の収入が消えてしまったわけですから、修正が不可欠となってきます。


 売却損を差し引けば、3年間の総収益は1000万円となるのです。したがって、1年当たりの実質的な収益はその3分の1であり、利回りは「1000万円の3分の1÷1億円=約3・3%」に低下します。



 このように、最終的な成果を示す「真の利回り」は、物件を売却して初めて確定するわけであり、出費と賃料収益だけに着目して算出した数値と大きく(かい)()する可能性があるのです。



 だからこそ、購入を検討する際には、「先々に売却する場合にはどの程度の価値が見込めるのか?」というポイントもリサーチしておきたいところです。


 賃料収益にフォーカスを当てた利回りがどれだけ高くても、ひょっとしたらその物件の資産価値を取り崩しているだけなのかもしれません。



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