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相続税は「不動産」で減らせ! 専門家がそっと教える賢い節税法のすべて
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第4章 節税を引き出す土地評価

『相続税は「不動産」で減らせ! 専門家がそっと教える賢い節税法のすべて』
[著]曽根恵子 [著] チーム相続 [監修]太田孝昭 [発行]PHP研究所


読了目安時間:21分
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1 評価減の可能性を探る現地調査


 現地調査の目的


 相続税の計算をする場合における財産の評価額は時価とされており、この時価とは、その財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいいます。

 土地の評価額は通常、路線価をベースに算定することとなりますが、この路線価はその土地が所在する地域において最も利用効率が高い土地の1あたりの時価を表しています。しかし、土地はたとえ同じ路線価の付されている道路に接していたとしても、その形状等は千差万別で、評価しようとする土地の多くは最も利用効率が高い土地に比べ何らかのマイナス要因を含んでおり、「路線価×地積」が必ずしもその土地の適正な時価を表しているとはいえません。

 そのため、土地評価の際には、現地調査によりこのマイナス要因を把握し、その土地の評価額に反映させることが重要であり、これが、適正な時価の算定、ひいては評価減につながることとなります。
あたりの時価は同じでしょうか




 評価減のための現地調査における確認事項


 土地の基本的なマイナス要因は、下表に示す事項を確認することにより把握できます。




 ここがポイント

 その土地が「路線価×地積」により算定した価額で売却可能かどうかという視点に立つことが、評価減の最初の一歩となります。

2 評価減の根拠を探す役所調査


 土地評価に必要な資料収集


 土地評価に際し、最低限必要な資料は次の表のとおりです。

 なお、これらの資料は現地調査前に準備しておくと、その後の現地調査をスムーズに行うことができます。




 評価減の根拠を探す役所調査


 土地評価につき評価減の適用を受けるためには、その評価減の基因となる事由を裏付ける根拠が必要となります。

 役所等で調査及び入手できる根拠資料は次表のとおりです。

 なお、担当部署等については、各地方公共団体により名称が異なる場合があるため、事前に確認されることをお勧めします。




 ここがポイント


 評価減の適用は、その根拠となる裏付け資料が必要です。

3 評価の区分の考え方


 相続税を計算する上で、土地はある区分ごとのまとまりで評価します。その区分を財産評価では評価単位といい、次の流れで判定します。




 地目ごとの評価の考え方


 土地の評価は、宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地の地目の別に評価します。

 地目ごとの評価の考え方は、相続開始時の現況で判断しますので、登記簿上の地目は関係ありません。

 たとえば、次のような土地については、Aは宅地、Bは畑、Cは山林と地目が異なるため、それぞれ別に評価します。

 なお、筆と地目は必ずしも一致せず、1筆の土地であっても、複数の地目があれば、各々別に評価します。




 利用の単位ごとの評価の考え方


 利用の単位ごとの評価の考え方は、まず被相続人の利用を考え、次に相続または遺贈により取得した人の利用で取得者ごとに考えます。

 なお、筆と利用の単位は必ずしも一致せず、1筆の土地であっても、複数の利用単位があれば、各々別に評価します。
利用の単位の考え方




 取得者ごとに評価する場合に、分割により取得した土地が、通常に利用することができない等の理由で著しく不合理な分割と考えられるときは、分割前の被相続人の利用の単位で評価します。

 著しく不合理な分割の例は以下のとおりです。
現在だけでなく将来でも有効な土地利用が図れないと考えられる場合
無道路地、帯状地になる場合
その地域の標準的な宅地に比べ著しく狭い場合

 上記を図で見ると以下のとおりとなり、この場合にはAとBで取得者が異なったとしても一体で評価します。


4 税務署の考える路線価の常識


 土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があり、評価に使う路線価・倍率等の具体的な数値は国税局長が定め、毎年7月に財産評価基準書で公表されます。
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