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夢をかなえる資金計画マル秘テクニック 「マイホーム」賢い人はこうして買う!
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第3章 住宅ローン申し込みから決済までの流れ

『夢をかなえる資金計画マル秘テクニック 「マイホーム」賢い人はこうして買う!』
[著]吹田朝子 [著] 高田晶子 [著] 豊田眞弓 [発行]PHP研究所


読了目安時間:29分
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3-1 住宅ローンのスケジュール
賢い住宅ローンの申し込みは?
ローン条項を上手に使えば、武器にすることができる


 住宅を購入する際は、合わせて住宅ローンの申し込みも検討する人が多いでしょう。ただ、物件によっては引き渡しまでまだ1年程度も先のケースもあります。民間の住宅ローンの場合は、早く申し込みをしても、融資実行までに金利条件などが変わってしまうことも多いので、まずは慌てずに情報を集めておき、融資実行希望日から逆算して約34カ月前に最終的な住宅ローン商品を絞り込んで申し込むのが理想的です。

 ただ、不動産業者によっては、借入先を早く決めてと急がされるケースも多く聞かれます。それは、不動産の売買契約書に次のような「ローン条項」「ローン特約」と呼ばれる条文が明記されているからです。

 ローン条項とは、契約締結後、買い主が金融機関などからの融資を受けられなかった場合に、無条件で売買契約を解除できる特約のことです。この特約の期限は契約後1カ月程度から引き渡し時期までさまざまですが、業者としては、借入先も決まって契約が順調に進むことを期待するために、借入先の確保を急がせる傾向が強いようです。もちろん、ローン条項で融資承認を得た金融機関と実際の借入先が違っても問題ないので、とりあえず、いずれかの銀行で無理のない借入額で融資の承認をとっておき、最終的に、いちばん金利条件等のよいものを絞り込むといったステップを踏むのがベストでしょう。

 なお、このローン条項は、私たち購入者にとって武器にすることもできます。例えばローン条項で定める借入先についてノンバンクを含みどこでもよい状況にしておくのではなく、「都市銀行」などと指定しておき、ノンバンクなど金利条件の悪いところからしか借りられない場合は無条件で解除できるようにしておくのが賢い方法です。

3-2 住宅ローンのスケジュール
金利決定のタイミングと複数の併願
複数を申し込んでおき、最終的に取捨選択する方法も


 住宅ローンを選ぶには金利が重要な要素の1つですが、ローンの種類によって、いつの時点で金利が決定するのかが違います。

 民間の金融機関は毎月第一営業日に今月の適用金利を公表していますが、それは、今月実行の住宅ローン金利。なかには、不動産業者との提携などによって、申し込み時点での金利を約束しているケースも非常に稀に見られますが、一般的には、民間の住宅ローンやフラット35は、融資実行時点での金利が適用されます。ですので、申し込みをしても、融資が数カ月先の場合は実際の適用金利は変わる可能性が高いので、注意が必要です。

 一方、財形住宅融資は申し込み時の金利が適用されます。引き渡しまでかなり先で、その間に金利が上がってしまうかもしれないと不安に思う場合には、財形住宅融資に申し込みをしてその時点の金利を確保しておくと安心です。その後、金利の変動状況をウォッチしながら、民間の住宅ローンに切り替える、または併用するなどの方法が可能です。

 つまり、公的・民間含めて複数の住宅ローンの申し込みを並行して進めておき、融資実行約12カ月前に利用しないものをキャンセルすることもできるのです。例えば、フラット35や民間住宅ローンを複数申し込んでおき、融資実行が近くなってきた際に、金利条件のよい商品を選択するという方法も可能です。

 ローン申し込み書類をそれだけ多く準備することにはなりますが、将来にかけて金利負担などが少なく、納得のいく住宅ローンを最初に選ぶことは非常に大切です。

3-3 住宅ローンのスケジュール
民間金融機関の住宅ローンの手続きはこうなる
審査期間を考慮して、余裕をもった申し込みをしよう


 民間金融機関は、独自の審査基準を持つので、住宅ローンの申し込みから融資実行までにかかる期間はさまざまです。キャンペーンなどで申し込みが殺到すると、それだけ順番待ちで審査に時間がかかることも実際にあります。

 通常の金融機関の主なスケジュールを図に表しましたが、借り入れしたい住宅ローン商品が絞り込めたら、その銀行(またはモーゲージ・ブローカー)に問い合わせて、審査に必要な書類を揃えて申し込みをします。(申込書類については3-7参照)


 一般的には、申し込みをしてから審査が下りるまで早い金融機関で1週間、時間がかかる場合で1カ月程度のようです。このときに申込書類に不備があるとさらに時間がかかりますので、効率的に手続きをするためには、最初に必要な書類についてしっかり確認をすることが大切です。

 審査が下りて、融資の承認がなされると、あとは、融資希望日に間に合うように、銀行でローン契約(金銭消費貸借契約)を締結します。融資実行日には、通常、金融機関が指定する司法書士も同席し、登記の手続きと残金決済・登記費用などの諸費用の精算が行われます。

 中古住宅や建売住宅の場合は、売買契約から物件引き渡しまでの期間が一般的に12カ月程度と短いので、住宅購入直前にバタバタしないように事前に住宅ローンの情報収集をしておきたいものです。

 また、土地を購入して注文住宅を建築する場合、民間金融機関の中には、最初に土地分の融資(土地先行融資)をしてくれるところもあります。
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